任意売却

任意売却とは？

端的に言いますと、任意売却とは 競売される前に、債権者の合意のもとに適正価格で不動産を売り渡すことです。 住宅ローンの返済を3ヵ月～6ヵ月滞納してしまうと、金融機関に不動産を差押えられ、 競売にかけられ強制的に融資金を回収されてしまいます。 任意売却と競売とでは大きな違いがあります。

任意売却をおすすめしたい方

下の項目に当てはまる方、今すぐ任意売却をお勧めします

• 金融機関から「期限の利益喪失通知」が届きお困りの方
• 債権者から「最終通告・催促書」が届き不安な方
• すでに住宅ローンの月々の返済が遅れている方
• 他社の物件査定を断られてしまった方
• 借金返済のため不動産を売却しているが思うように売却できない方
• 勤め先の倒産やリストラ等で今後のローン返済が不安な方

実際に住宅ローンが返せなくなってしまい、競売が始まるとたくさんの不動産業者から任意売却の勧誘があり様々な情報に惑わされてしまいます。

中には、「引越し代１００万円差し上げます」などと、強引に勧誘をしてくる怪しい業者もいます。しかし、結局はわずかな謝礼しかもらえないケースが殆んどです。 又、任意売却を扱う知識の浅い、経験未熟な業者が増え、「残った借金は払わなくても良い」や 「多くの余剰金が残ります」などと間違った情報を伝えている不動産業者が実際に存在します。

「結局､私はどうしたらいいの？｣と
お困りの方が多くいらっしゃいます。

あなたも同じ悩みをお持ちではありませんか？？

弊社にはそのような立場にある方から多くのご相談をいただきますが、皆さん口をそろえて同じ言葉を述べられます。「誰を信用したらいいかわからない」
例えば、借金の相談をするために法律相談事務所に行ってみると、 担当してくれた弁護士の先生に自己破産ばかりを勧められ、大事な財産である自宅についてはアドバイスしてくれる方があまりにも少ない。
中にはごく稀に「任意売却をしても自分には手数料が入らないので、面倒でない競売で売ってしまえばいい」とお考えの方もいるようです。

決断を先延ばしにするようなことは
絶対にしないで下さい。
今後の人生を変える大事なことです。

任意売却のメリット

メリット1

お手持ちの資金の持ち出しがありません！

通常不動産を売却する際支払わなければならない費用が債権者より支払われます。 不動産会社への仲介手数料・抵当権抹消費用・滞納分の管理費・修繕積立金（マンションの場合） 差押えされている滞納分の固定資産税・住民税の一定額

メリット2

競売よりも高く売れます！

物件の所有者・担保権者・買主が話し合いにより納得して売却するため、競売での強制的な処分より高値で売ることが可能です。

メリット3

引越し費用も手当てしてもらえることがあります！

競売では一切手元に資金を残すことができませんが、任意売却では、債権者と粘り強く交渉することにより、多くの場合引越し費用の捻出に成功しています。

メリット4

ご近所に知られずに売却できます！

競売になれば、新聞や業界紙・インターネットに情報が掲載されご近所や、周りの人に競売にかかったことが知れ渡ります。任意売却は、物件の所有者が合意の上売却するので、競売で落札する人々が、物件情報収集のため近隣に聞き込み等の調査が行われないので外部に事情を知られずに売ることができます。もちろん、差押えや競売開始決定通知が届いている状況でも、早急に任意売却を進めることにより、開札までなら競売の取下げをおこなうことができます。

メリット5

残った借金は分割払いができる。

債権者には、任意売却で担保の抵当権はすでにありません。また債務者には今後支払い続ける資力がないことも承知です。したがって、収入状況や生活状況を十分考慮のうえ、現実的な返済方法になり、給与等の差押えは通常は行いません。

メリット6

競売開始となっても任意売却に切り替えができる。

裁判所から「競売開始決定通知」が届いても、任意売却に切り替えることができます。但し、全ての債権者が承諾する訳ではありませんし、入札までは４～６ヵ月程度の時間的猶予しかありません。裁判所より「競売開始決定通知」が届いたなら早急な対応が求められます。

メリット7

そのまま住み続けることができるかもしれません。

身内の方の協力で住宅ローンを組んでくれる場合、引越しをせずにそのまま住み続けることが可能な場合もあります。

メリット8

債権者との難しい交渉はすべて弊社が行います。

ご依頼者の状況、各種調査、売却物件の査定、全ての債権者との交渉、お引越しの手配まで全て一貫して弊社が行います。

残債も交渉により免除、減額が可能です！

競売とは？

債務者が住宅ローンの返済が出来なくなった時、債権者が裁判所に申し立てることで、 担保の不動産や財産を差押え、裁判所の権限のもと、強制的に売却し、債権の回収に充てる手続きのことです。

競売のデメリット

■相場よりも安い価格で売られてしまう。
市価の２割から４割減で売られてしまうため、より多くの残債務が残ります。

■競売になったことが知られてしまう。
新聞・住宅情報誌・インターネット・裁判所などで物件の写真を掲載している資料が公開されます。

■立ち退きの為の引越し代は貰えない。
競売によって売却された代金はすべて担保権者への返済にあてられます。よって、引越し代を都合してもらえることはありません。落札後は、いわば不法占拠になりますので、裁判所からの強制的な執行があります。

■残債務に関し債権者との交渉を自分で行わなければならない。
相場よりも大幅に低い価格で売られてしまう為、余計に債務は残ってしまいます。基本的には残債務の一括返済を迫られます。給与の差押えもあります。殆んどの場合、債権者に柔軟に対応してもらうことは困難です。

任意売却と競売の違い

任意売却と競売とでは大きな違いがあります。 任意売却と競売の違いは次のとおりです。

任意売却

◎メリット

・手持ちの金の持ち出しが一切ない

・競売より高値で売れる

・競売より多く返済できる

・引越費用等の現金が残る場合がある

・近所の人に知られずに売却可能

・残った借金は分割払いができる

◎デメリット

・早く引越ししなければならない。

競売

◎メリット

・落札されるまで住むことができる

◎デメリット

・任意売却より売値が2～3割程度安い

・借金のことが近所に知られてしまう

・立退料などはほとんどもらえない

・借金の交渉は自分でするしかない

任意売却
ローン遅延1500万

当店へ相談いただきます

任意で売却
任意売却で売り出します

960万円
市場の80％程度の価格で
取引されます

残債務540万円

和解 無理のない返済

競売
ローン遅延1500万

裁判所から競売開始決定通知が届く

競売
物件が競売にかけられます

約50万円(予納金)
720万円競売の裁判費用
市場の60％程度の価格で
取引されます

残債務830万円

強硬な請求 自己破産

任意売却の流れ

住宅支援金融機構･機構窓口銀行からの督促

電話・ハガキ・督促状・催告書・最終通告などが来ます。

弊社へ相談

滞納前のご相談も歓迎いたします。 滞納状況の確認、残債務のご説明、問題解決方法のご提案。

専任媒介契約の締結

お客様と当社で物件販売の契約を結びます。
（※滞納６ヵ月で事故扱いとなります。）

住宅金融支援機構へ書類を提出

●任意売却に関する申出書
●専任媒介契約書
●売出価格確認申請書
　　・価格査定書
　　・実差チェックシート
　　・路線価図　・周辺地図
　　・住宅地図　・物件写真

住宅金融支援機構より売出価格の提示

販売活動の開始

業者間情報システム・当社ホームページ・各種メディア掲載ご依頼者の要望に合わせた売却活動をいたします。

購入希望者内覧

購入申込書の受理

売買契約の締結

債権者と交渉

お引越し先を探して頂きます。当社提携賃貸業者を紹介いたします。 抵当権抹消の交渉・差押えの取下げ・「配分表」の作成をします。

債権者との合意

抵当権抹消、差押えの解除。

債権者と残債の返済方法の決定

毎月１万円程度の無理のない返済で和解してもらいます。

お引越し

当社提携引越し運送業者を紹介いたします。

決済･お引渡し

\ 約1ヶ月～約6ヶ月 /
新しい生活のスタート！

任意売却後の残債（借金）について

任意売却を行えば借金がなくなる、或いは借金を払わなくてすむと勘違いをされる方がいらっしゃいますが、売り渡し資金で借金を返済できない限り、借金は残ります。 当然全額を返済することは出来ませんので、通常、回収業者との交渉次第で月々5,000円から 30,000円位の間での分割返済となる場合が多いようです。 更に交渉によっては、一定条件で債務を免除してもらうことも可能です。

ARTHOUSEが
物件引渡し･決済の際、
債権者と抵当権の解除の交渉を致します！

\ さらに /
任意売却後の残債務の支払い方を
お客様と協力して交渉いたします。
任意売却終了後も、回収業者との交渉方法などのアドバイスをいたします！

契約・引渡しが終わってしまうと、弊社は代理人としての権利を失いますので、直接回収業者と交渉を行うことは出来なくなってしまいますが、ご依頼人が回収業者と交渉する際の注意点などをアドバイスいたしますのでご安心ください。

任意売却の専門業者として

私たちの業務は、ただ単に任意売却をすれば良いというものではありません。 残ったローンの支払いに関して、ご相談者が不安のない新たなスタートを切れるか、そのためには「支払い可能な返済額で債権者に応じてもらえるか」がポイントとなります。その点をうまく調整できることも、任意売却業者の交渉経験によって大きく変わります。 ローン返済の行き詰まりを一人で悩んでいても、解決できないばかりか状況は悪くなるばかりです。早急な対応こそがより良い解決の糸口となります。 提携弁護士のもとに、数多くの実績を持つ弊社がご相談者にとって最善の方法をご提案し、短期解決に向けお手伝いさせていただきます。

任意売却の疑問、将来に対する不安、
どんな些細なことでも安心してご相談ください。

費用について

ご依頼人から相談料･コンサルタント料は一切頂きません。

お受けした不動産を売却した際に、国土交通省の定める報酬規定に基づき仲介手数料として
物件価格の３％＋６万円＋消費税を頂きます。
この仲介手数料は債権者から頂きますので依頼者に請求することはありません。
滞納している管理費・修繕積立金等（マンションの場合）。
登記されている抵当権の抹消費用等。
固定資産税・住民税等の滞納による差押え解除費用。
引越し費用を捻出できる場合があります。
住宅金融支援機構(旧、住宅金融公庫)では、費用負担基準を定めています。
この基準は民間金融機関にも一応の基準となっています。
ちなみに引越し費用は原則不可です。
住金融宅支援機構は、住宅ローンの返済が難しい方の任意売却を勧めています。

任意売却後の残債務について

任意売却で自宅を売却しても、多くの場合借金が残ってしまいます。残った債務はどうなるのでしょうか。債権者に「家を売却したので借金をチャラにしてもらえませんか」と言ってみても、その願いは叶えてもらえません。「一括で支払いなさい」とか、「返済計画をたててください」などと言われます。しかしながら、債務者は、任意売却により唯一の資産を処分した後ですし、残債務に関し、今までと同じように月々の支払いをすることなど到底できません。できる位なら、売却などしなっかた訳です。従って、任意売却後の債務の返済は現実的な方法で話し合いにより調整することになります。

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の場合

住宅金融支援機構の場合は、生活状況確認表という月々の収支を記載する書類に支払える金額を記入し、それに沿って１年間若しくは５年間支払をして行くことになります。 更に、期間が経過した時点で再度生活状況確認表を提出し支払額の見直しがなされます。 ご依頼人様が破産をして保証人に債権が移動した場合も保証人所有の不動産に強制競売をかけてまで回収はせず、上記と同じような支払で行うことが多いようです。 現在、住宅金融支援機構は任意売却手続きや、残債務の支払いの管理を外部に委託しています。
・株式会社住宅債権管理回収機構
・オリックス債権回収株式会社
・エム・ユー
・ フロンティア債権回収株式会社
・日立キャピタル債権回収株式会社
上記サービサーが受託しています。
詳しくは、住宅金融支援機構委託先債権回収会社についてを参照ください。

年金融資の場合

売却後に残債務の支払額が確定しますしたが、約束金額を毎月振り込みという形をとります。そして、ある時期になると債権買取会社（サービサー）に債権譲渡をします。債権の売却先は信販系のサービサーが多いようです。

民間金融機関の場合

民間の金融機関の場合、無担保債権として残る残債務は、債権買取会社サービサーに譲渡されます。譲渡を繰り返す場合もあります。 サービサーは、バルクセールなど額面の５パーセント以下で買い取っていることが多いので、債務免除交渉ができる場合もありますし、強く返済を求めてくる場合もあります。また、全く返済を請求してこない場合もあり様々です。 売却後の残債務の支払い交渉を一切しない不動産会社もありますが、弊社は、物件引渡し・決済の際、債権者と抵当権の解除の交渉をしますが、同時に、売却後の残債務の支払い額をお客様と協力して交渉いたします。
※上記内容は、今までの任意売却後の残債務の支払い交渉、売却後のご相談者様からの情報を参考にしています。